17.07.2017

Mehr Schutz für Bauunternehmer und Verbraucher

Neues Bauvertragsrecht ab 1. Januar 2018

Fotolia - M. Schuppich

Bauen ist immer mit finanziellen Risiken verbunden. Künftig sollen insbesondere kleine Bau- und Ausbaubetriebe sowie private Bauherren besser geschützt werden. Dazu wurde das Werkvertragsrecht im BGB mit Wirkung vom 01.01.2018 geändert. Sie sollten sich schon jetzt hierauf vorbereiten, dies gilt insbesondere dann, wenn aktuell Verträge abgeschlossen werden, die nach dem 01.01.2018 mit der Ausführungsphase beginnen.

Schadenersatzanspruch gegen Lieferanten

Manchmal erweist sich das Material, das Handwerker verbauen oder anbringen, als mangelhaft. Der Ersatzanspruch des Bauherrn für die Kosten des Ausbaus des mangelhaften und des Einbaus des neuen mangelfreien Materials ist jetzt gesetzlich geregelt. Künftig kann zudem der Bauunternehmer seinen Lieferanten für diese Kosten in Regress nehmen, wenn das Material von Anfang an mangelhaft war (§§ 439, 445a, 445b BGB). Der Lieferant darf diese Haftung nicht in seinen AGBs ausschließen (§ 309 Nr. 8b Buchstabe cc BGB).

Nachträge zum Bauvertrag

Bisher kannte das BGB kein Anordnungsrecht des Bauherrn während der Bauausführung. Jetzt kann der Bauherr Nachträge zum Bauvertrag einseitig anordnen. Voraussetzung ist, dass innerhalb von 30 Tagen keine Einigung der Bauvertragsparteien über die Änderungswünsche des Bauherrn erzielt wurde (§ 650b BGB) und der Nachtrag dem Bauunternehmer zumutbar ist. Der Auftragnehmer hat dann einen Anspruch auf Mehrkosten, die sich aus seinem Nachtragsangebot auf Grundlage seiner bisherigen Kalkulation ergeben. Dies gilt nicht, wenn der Nachtrag zur Änderung des Werkerfolges notwendig ist und dem Auftragnehmer zugleich Planungsleistungen übertragen waren. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch der Auftragnehmer seine vereinbarten Abschläge anpassen.

Abnahmefiktion

Die Verzögerung einer Abnahme birgt für den Bauunternehmer häufig finanzielle Nachteile und organisatorische Belastungen. Der Gesetzgeber hat daher eine sogenannte Abnahmefiktion in das Werkvertragsrecht aufgenommen. Ein Gewerk gilt auch dann als abgenommen, wenn der Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Auftraggeber Verbraucher, muss der Auftragnehmer diesen mit der Aufforderung über die Rechtsfolgen einer nicht erklärten Abnahme oder einer nicht ausreichend begründeten Verweigerung aufklären (§ 640 Abs. 2 BGB).

Kündigungsrecht

Der Gesetzgeber hat nun das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund ausdrücklich in das BGB aufgenommen (§ 648a BGB neu). Dies muss schriftlich erfolgen. Beide Parteien müssen dann an einer einvernehmlichen Abrechnung des Bauvorhabens bis zum Kündigungszeitpunkt mitwirken. Wird dies von einer Partei verweigert, hat der Gesetzgeber hierfür weitere Regelungen getroffen (§ 648a Abs. 4 BGB).

Besonderheiten beim Verbrauchervertrag

Zum besseren Schutz privater Bauherren wurden zusätzlich einige Sonderregelungen für den sogenannten Verbrauchervertrag eingeführt (u.a. §§ 650i – n BGB).

  • Widerrufsrecht: Der Verbraucherbauherr hat künftig ein Widerrufsrecht von 14 Tagen auf seinen neu abgeschlossenen Bauvertrag. Die Frist beginnt, sobald er ordnungsgemäß vom Unternehmer über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist, und erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss (§ 356e BGB).
  • Baubeschreibung: Sofern nicht ausschließlich individuell gebaut wird, ist der Unternehmer verpflichtet, dem Verbraucherbauherrn eine Baubeschreibung vor Vertragsabschluss zu Verfügung stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Das gilt z. B. bei Fertighäusern. Die Baubeschreibung wird bezüglich der Bauausführung Bestandteil des Vertrages.
  • Unterlagen: Der Verbraucherbauherr hat einen Anspruch darauf, dass der Unternehmer ihm die Unterlagen erstellt, die er für öffentlich-rechtliche Nachweise oder zur Erlangung eines Kredits benötigt.
  • Abschläge und Sicherheitsleistungen: Abschlagszahlungen des privaten Bauherren an den Unternehmer sind auf 90 % gedeckelt, ebenso wie Ansprüche auf gegenseitige Sicherheitsleistungen. Im Rahmen von Verbraucherverträgen darf hiervon nicht abgewichen werden (§ 650o BGB).

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